Departamentos de Estación Central e Independencia lideran en rentabilidad

Se trata del precio de arriendo según el valor de la propiedad, cuya media en la capital llegó a 5,6% durante 2017. En tanto, el retorno anual en las comunas del sector oriente como Las Condes, Vitacura y Providencia fluctuó entre 4,1% y 4,6% el año pasado.

Al pensar en adquirir un bien raíz, sobre todo como una oportunidad de inversión, es decir comprar para arrendar, existen diversos aspectos que el inversionista debe considerar para hacer más provechoso su negocio. Uno de ellos es saber la rentabilidad que genera la propiedad al año .

El director de la consultora inmobiliaria Arenas y Cayo, Teodosio Cayo, explica que este factor está asociado a la ubicación, la demanda, cuánto se invierte y los plazos autoimpuestos para lograr el retorno esperado.

"Eso me da los elementos para poder decir si es una rentabilidad alta, baja, buena o mala", explica.

En el Gran Santiago, la ganancia que generan los departamentos ha sufrido bajas considerables en los últimos seis años. Según datos de Portalinmobiliario.com, en 2011, en promedio una propiedad rentaba cerca de 7,1% al año con respecto a su valor comercial.

Para 2017, sin embargo, esa cifra descendió al 5,6% anual. Entre las razones que los expertos identifican se encuentran las dificultades para acceder al financiamiento (mayores restricciones a los créditos hipotecarios), ya que durante el período 2011-2017 la banca subió de un 10% a un 20% la exigencia del pie para postular a este.

A ello se añade el alza sostenida de los precios de venta de los departamentos, sumado a una mantención de los valores de arriendos y las restricciones para edificar en ciertos sectores de la capital, por los cambios de los planes reguladores para proyectos inmobiliarios en altura, como en Santiago centro.

El gerente de Estudios de Portalinmobiliario, Claudio Retamal, identifica tres períodos para explicar las bajas en la rentabilidad de los departamentos entre 2011 y 2017: "El primero se da entre 2011 y 2013, cuando hubo un boom inmobiliario.

Empezaron a subir los precios de venta y los valores de arriendo. Luego, entre 2013 y 2016, los arriendos se mantienen, pero los precios de venta subieron mucho, llegando a un alza de 20% anual, lo que produce una baja en las ganancias por concepto de alquiler.

Y el último período es el que va desde fines de 2016 a la actualidad, en que vemos una recuperación en las tarifas de arriendo. Esto se debe a las mayores restricciones al financiamiento, lo que conlleva a que las personas estén más interesadas en alquilar", precisa.

De hecho, en el primer trimestre de 2018 los precios de los arriendos de departamentos en el Gran Santiago subieron, en promedio, 3,2% anual, según el último informe de Portalinmobiliario. Por comunas, el centro y Estación Central anotaron las mayores alzas: 5,4% y 5,1%, respectivamente.

Espacios más reducidos generan mayores ganancias

Entre las comunas del Gran Santiago, los departamentos que entregan los mayores retornos se encuentran en Estación Central, con un 7% de rentabilidad en 2017, seguido de Independencia, con 6,7%; La Florida, con 6,4%, y Macul con un 6,4%.

Estas cifras, según Retamal, se explican porque en esas zonas hay una tendencia a construcciones más reducidas, de uno y dos dormitorios. "Estas, en general, producen mejores ganancias que las de superficies más grandes. Además, la oferta es bastante más reciente en aquellas comunas que no son del sector oriente", dice.

Otro factor que identifica el analista viene por el lado de la demanda: "En el último año se ha visto también un interés mayor por vivir en zonas más céntricas, lo que ha aumentado los valores de arriendo en estas áreas más que en las del sector oriente, influyendo en las rentabilidades", explica Retamal.

A esto, la secretaria general de la Asociación Gremial de Corredores de Propiedades (Coproch), Marcia Marchant, agrega: "La mayor ganancia, en este caso, se da porque en estos sectores hay muchos inmigrantes en la actualidad, lo que produce una alta demanda que genera un alza en los arriendos. De esta forma, es más rentable comprar propiedades en esos barrios, porque los valores de las propiedades son más bajos".

En el lado contrario, comunas como Las Condes, con un retorno del 4,6% anual; Vitacura, con 4,1%; Providencia, con 4,5%, y Ñuñoa, con 4,9%, poseen rentabilidades por debajo de la media capitalina lograda en 2017.

Según explica el director del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de los Andes, José Miguel Simian, en el sector oriente "habitualmente hay unidades más caras y de mayor metraje.

Eso hace que la proporción entre el arriendo y el valor del activo sea menor. No logras obtener una rentabilidad tan alta en un departamento de 120 m {+2} o 90 m {+2} , versus uno de

30 m {+2}".

Además, según Cayo, para estos sectores hay "techos de pago", sobre todo en el arriendo: "Hay que pensar que el valor del canon de alquiler a pagar depende mucho de la capacidad económica de la persona. Es casi su economía mensual", señala.

Inversión inmobiliaria es más rentable que un depósito a plazo

Una tendencia que se ha dado en el último tiempo en el ámbito inmobiliario es que pequeños inversionistas apuesten por la adquisición de un inmueble para un posterior arriendo.

Esto se da, según Cayo, porque los bienes raíces tienen una mayor rentabilidad, en desmedro de otras opciones de inversión. "Con ese mismo dinero, en comparación con otros instrumentos financieros, se puede generar mayor rentabilidad con una propiedad, por ejemplo, frente a un depósito a plazo".

Esto ha llevado, según Simian, a que se privilegie la compra de viviendas en sectores con mayores retornos: "Fácilmente la mitad de los que compran deben ser para arriendo", señala.

Para el resto de 2018, Cayo considera que los retornos deberían seguir subiendo, ya que "se verá una revitalización del mercado, lo que generará una mayor rentabilidad, en especial para inversionistas de departamentos, estabilizándose a finales de este año".

Uuna tendencia que se ha dado en el último tiempo es que pequeños inversionistas apuesten por la adquisición de un inmueble para un posterior arriendo.

3,7 veces creció la oferta de arriendos en el Gran Santiago desde 2011 hasta 2017, según cifras de Portalinmobiliario.

36.905 departamentos son los que se encuentran disponibles en la capital para arriendo. La mayor oferta está en Las Condes (12.194), Santiago (4.935) y Providencia (4.728).

44,6% aumentó, en promedio, el precio de los arriendos desde 2011 a 2017 en la Región Metropolitana. Estación Central (70%) y La Florida (55,5%) son las comunas que aumentaron más sus valores.

Fuente: El Mercurio