Alza en contribuciones influirá en la rentabilidad de las propiedades

Indican los expertos que el aumento que comenzó a regir en abril -y que fue moderado por el actual gobierno- puede incidir en una baja en la rentabilidad, pero que existen factores que evitarían un impacto mayor.

El Servicio de Impuestos Internos (SII) publicó hace pocos días la rebaja que realizará a las contribuciones de los bienes raíces no agrícolas, cuya alza había sido establecida en el gobierno anterior y que iba a ser aplicada en abril.

La rebaja al pago beneficiará a 1,2 millones de contribuyentes que deben pagar impuestos de 2,7 millones de propiedades. Además, cabe recordar que el 30 de abril vence la primera cuota.

Al respecto, Cristián González, socio Tax & Legal de Kreston MCA (consultora de la red internacional Kreston, dedicada a la auditoría, impuestos y outsourcing ), explica que esta rebaja de 3 puntos porcentuales al aumento originalmente considerado en la norma dictada durante el gobierno de la Presidenta Michelle Bachelet, beneficia de la clase media hacia arriba, "ya que dichos inmuebles son los que se encuentran gravados; los restantes permanecen exentos de impuesto territorial".

¿Qué efectos tendrá el alza de las contribuciones, considerando en ello el ajuste realizado hace pocos días?

Cristián Gutiérrez, gerente de Estudios, y Teodosio Cayo, gerente general, ambos de Arenas & Cayo, señalan que el alza de las contribuciones "genera menores ingresos netos para el inversionista que ha adquirido un inmueble y espera una rentabilidad a partir del canon de arriendo.

En algunos casos, este mayor costo al capital invertido podría producir una presión al alza de los valores de arriendo. Esto se ve generalmente en propiedades comerciales. Y en viviendas de mayor demanda, se espera que este efecto también se produzca en aquellas zonas donde existe una alta demanda por arriendos, como por ejemplo Santiago centro y Estación Central, entre otras".

Por su parte, Francisco Ackermann, gerente comercial de Capitalizarme, estima que esta alza puede afectar entre 1% y 5% la rentabilidad neta anual de una vivienda. "A modo de ejemplo, si una propiedad tiene un 5% de rentabilidad anual, podría llegar entre un 4,95% a 4,75%".

Y matiza su impacto: "El último año se había visto una leve baja en las rentabilidades, pues los precios de las propiedades, debido a factores como la reforma tributaria, hicieron que las subieran de manera algo elevada en relación a los precios de arriendo de las mismas, pero en este inicio de 2018 ha existido un leve aumento en la rentabilidad y se pronostica que esto pueda mantenerse".

A su vez, Ricardo Ibáñez Pozo, socio fundador de Astur (consultora de outsourcing contable, planificación tributaria e impuestos), estima que "el impacto en la rentabilidad de las viviendas no es menor, por cuanto la tasa de retorno promedio de la inversión para una vivienda hoy es en torno al 4% anual, la cual bajará significativamente.

Por ejemplo, para una vivienda que antes tenía un valor de 100 millones y que con el reavalúo subió a 150 millones, el aumento en la contribución será de un 50% aproximadamente, por lo que la rentabilidad de su inversión se afectará en alrededor de 10%".

Por su parte, Cristián González señala que más que a la rentabilidad, cuya variable estará reflejada por el valor que el mercado esté dispuesto a pagar, contribuye más bien a fijar el costo o valor base para efectos de establecer el margen de utilidad que podría quedar afecto a impuestos, en el caso que dicho margen o utilidad sobrepase la reserva individual de las 8.000 UF por contribuyente.

Efectos variados

Ricardo Ibáñez Pozo indica que las viviendas ubicadas en los sectores de Lo Barnechea, Las Condes, La Reina, Ñuñoa y San Miguel son algunas de las más afectadas por el alza de contribuciones.

Y explica hay varios factores que incidieron para aumentar el monto de las contribuciones a pagar: "Uno de ellos es la cercanía con las líneas de metro; tal es el caso de las viviendas que se ubican cerca de la Línea 6; también la urbanización que han tenido ciertas comunas, como Chicureo.

Asimismo, también influyó en este reavalúo efectuado por el SII el hecho de que se incorporara un factor corrector para la valorización del terreno para viviendas que se ubicaran en altura igual o superior al piso sexto; en esos casos, dependiendo de la comuna, el valor del m {+2} se multiplicó por un factor que va de de 1 hasta 9,9 veces".

Según explica, "para determinar el monto de la contribución, el valor resultante del avalúo de la propiedad se multiplica por una tasa.

El nuevo gobierno, a fin de mitigar el impacto en el monto a pagar por contribuciones, introdujo una rebaja a dicha tasa, bajándola en 4,8%.

Se benefician todas las viviendas que estén sobre el monto exento, esto es, que su valor sea mayor o igual a 33,1 millones".

Cristián Gutiérrez y Teodosio Cayo señalan que "la rebaja en el alza del pago de contribuciones definidas por el anterior gobierno, y que iba a ser aplicada en abril, irá en beneficio de 2,7 millones de predios habitacionales y no habitacionales.

Específicamente, en el caso de los bienes raíces habitacionales, la tasa de contribuciones pasará desde la tasa de 1,138% - 0,975%, que se aplica según el rango de avalúo de la propiedad y que fue la dispuesta por el gobierno anterior, a un nivel de 1,088% - 0,933% establecida por la nueva autoridad. En el caso de los bienes raíces no habitacionales, la tasa de contribución pasa de 1,138% a 1,088%".

Añade que si existen dudas respecto de lo valorado para el pago de contribuciones, afirman que "se debe hacer una tasación usando los criterios utilizados por el SII; es decir, a través de la materialidad y calidad de las construcciones, y la revisión de zonas homogéneas.

Es importante tener presente que no sirven para estos efectos las tasaciones comerciales de un inmueble. Una vez analizada la construcción de acuerdo a los criterios de calificación que existen para ello, se debe contrastar dicha información con el avalúo detallado que emite el SII a fin de detectar las posibles inconsistencias o disparidades de información que den pie a una revisión por parte del servicio.

Es importante tener presente que también existe una vía legal de reclamación ante los tribunales tributarios dependiendo del grado de homogeneidad del sector de emplazamiento del bien, entre otros recursos que se pueden investigar".

Consultas necesarias

Agregan que "es importante tener en cuenta que las propiedades sujetas a avalúo fiscal no se valorizan individualmente, sino que se tasan como parte de zonas homogéneas en las que se asigna un valor promedio para la zona según tipología. La propiedad, por lo tanto, puede estar sobre el rango de valores determinados por SII.

En la medida que se puedan hacer presentes las características individuales del bien y cuán distintas son de los parámetros determinados para la tasación, existirá base para la reclamación. Para ello, es importante asesorarse con expertos calificados".

Cristián Gutiérrez y Teodosio Cayo informan que también es altamente beneficioso que los contribuyentes puedan sacar el "Avalúo Detallado" desde la página web del SII, "pues con ello se podrá analizar en una primera instancia si lo considerado por el Servicio para determinar el avalúo tiene consistencia con el bien valorado.

También es importante considerar que si existen zonas que han sido expropiadas, tengan alguna afectación especial o pudieran haber sido declaradas como patrimoniales, también lo consideren en la evaluación, pues estas propiedades podrían acogerse a beneficios especiales que en casos calificados pudieran ser retroactivos, con devoluciones importantes del pago realizado".

Fuente: El Mercurio