En rojo: las inmobiliarias finalizan el peor año de su historia

La disparada del dólar oficial, la falta de créditos hipotecarios, el cambio de gobierno y el regreso del control de cambio fue un combo mortal para el sector. La suba del "blue" empeora aún más el escenario de bienes raíces.

Las inmobiliarias finalizan el 2019 en rojo. Según los registros del Colegio Inmobiliario porteño, termina el peor año de la historia del sector de bienes raíces.

La disparada del dólar, que en 12 meses tuvo un alza de más del 60%, la falta de créditos hipotecarios, el cambio de gobierno, el control de cambio y la ley de alquileres que está a un paso de aprobarse en el Congreso fueron un combo mortal para un mercado que ya venía golpeado.

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A esto se suman las nuevas medidas anunciadas ayer por el flamante ministro de economía Martín Guzmán que generaron de forma inmediata la escalada del dólar blue, lo que complica aún más al sector.

Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en octubre se firmaron 3.152 actas de compra-venta, una caída del 14,1% respecto de octubre 2018. El dato que aún sigue sorprendiendo es que las escrituras con crédito hipotecario en octubre sólo fueron 386 de 3152 (12,2% del total) un número casi insignificante.

El cepo cambiario que permite adquirir hasta 200 dólares por mes generó que, los pocos interesados en adquirir inmuebles, se vuelquen hacia el blue. Lo cierto es que la escalada de la divisa paralela de los últimos días puso en jaque las pocas operaciones que se venían realizando.

Hay que tener en cuenta que la referencia, la unidad de cuenta, es el dólar paralelo por lo que en los últimos días se generó una fuerte distorsión en los precios y un clima de incertidumbre. Y es que todos los movimientos que tienen que ver con la divisa estadounidense detienen la decisión de compra y son un nuevo golpe para el sector.

Según los principales referentes del sector, las pocas operaciones que se están realizando son aquellas de pozo. Se debe a que las cuotas se pagan en pesos y el inversor se hace de un bien en dólares.

Oferta - demanda

La lógica parece no existir en el mercado de bienes raíces. En un año prácticamente paralizado los precios de las propiedades apenas tuvieron un cambio a la baja.

Durante todo 2019, el precio del m2 en la Ciudad de Buenos Aires cayó un 3.8 % promedio en dólares en comparación a un año atrás. De esta forma el precio del m2 en Capital vuelve a estar por debajo de los u$s2800, un fenómeno que no ocurría desde fines del 2017. Según un informe difundido e por Mercado Libre el valor promedio para CABA es de u$s2.792 por m2.

Todos los agentes inmobiliarios coinciden en que existe una gran distorsión de precios y que las grandes rebajas se dan a la hora de la negociación. Según la necesidad del propietario por vender se pueden conseguir rebajas de más del 10% en dólares, un número más que significativo.

Pero no sólo el valor de la propiedad cayó sino también la rentabilidad que genera un departamento en alquiler. Según los datos brindados por Mercado Libre, la rentabilidad anual terminó el año 2019 con sus niveles más bajos, alcanzando 2,5% en dólares. Con un dato a tener en cuenta, el último trimestre registró la mayor caída en lo que va del año con -0,3 puntos porcentuales. Esto implicaría 40 años para recuperar la inversión de la compra del inmueble.

Lo que se viene

Si bien el presente del mercado de real estate es el más complejo de los últimos años y según los agentes inmobiliarios se atraviesa la peor crisis de la historia, están expectantes ante el nuevo escenario. El triunfo en octubre de Alberto Fernández generó un aire de cambio en el sector, pero los meses de transición generaron también un parate en el mercado.

Una línea de créditos hipotecarios parecen hoy estar lejos de reactivarse, un plan de viviendas sociales parece inviable ante el vaciamiento económico que vive el país. Lo que está claro es que los próximos meses serán duros para la economía en general y para el sector de real estate que todavía parece estar lejos de levantar cabeza.

Las cámaras y colegios inmobiliarios durante todo el mes de septiembre se reunieron con las autoridades del Banco Central y el Ministerio de Hacienda para definir alternativas para aquellas personas que quieran adquirir dólares para volcar al ladrillo a pesar del control de cambio que con un tope en las compras de u$s200 por mes. Si bien, el BCRA autorizó extender el límite hasta u$s100.000 para aquellos que contaban con un crédito hipotecario ya otorgado, nada hizo para reactivar la venta de inmuebles. Ese tema está lejos de debatirse con la nueva gestión. “No hay dólares, sabemos que es inviable que se levante el cepo para casos de transacción inmobiliaria”, contó una fuente al ser consultada.

El cambio de Gobierno implica para todos una oportunidad. El optimismo reina en el sector y parece ser lo único que les permite pensar en sobrevivir. “Detrás de todo proceso de desaceleración viene un proceso expansivo, esos son los ciclos del negocio. Además, entendemos que el m² es la moneda nacional: el ladrillo se afianzó como un resguardo de valor confiable y lo seguirá siendo”, resaltó un broker.

Fuente: https://www.ambito.com/ - Por Belén Fernández