¿Por qué en América Latina y el Caribe debemos hablar sobre “Proptech”?
Las nuevas tecnologías para el sector inmobiliario, conocidas como Proptech, se hacen más relevantes en una región con alto número de habitantes citadinos.
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El sector inmobiliario agrupa los activos más grandes del mundo, y en 2017 su valor alcanzó casi los US$300 billones. Está en gran parte fragmentado, es ineficiente y tiene a los grandes jugadores fijos en sus puestos. Tarde o temprano, la mayoría de las industrias con estas características se ven interrumpidas, y el culpable siempre son los “datos”.
La gran cantidad de datos que se generan, analizan y aplican a los bienes raíces están produciendo una transformación digital del sector inmobiliario. Las aplicaciones de tecnología de la información y la comunicación (TIC) alimentadas por datos, ayudan a reducir la asimetría de la información, proporcionan transparencia y, en general, contribuyen a mercados más eficientes. En el sector inmobiliario, esta tendencia está habilitada por una amplia gama de tecnologías convergentes: móvil, banda ancha, nube, macrodatos, inteligencia artificial (AI), Internet de las cosas (IoT), blockchain, impresión 3D y otras.
El sector inmobiliario tiene un ciclo de vida complejo, con varias etapas. Estas incluyen la tasación de tierras, adquisición y permisos, construcción, compra, venta y arrendamiento, renovación, inversión y financiamiento. Para describir todos los modelos y herramientas de negocios con tecnología habilitada que están transformando estas diferentes fases, se ha acuñado recientemente el término “Proptech” (propiedad + tecnología, en inglés), que hasta cierto punto todavía es algo difuso y en expansión. En esencia, Proptech encarna el lado transaccional de la industria de la propiedad, y en sus extremos toca a las FinTechs, a la tecnología de la construcción y a las ciudades inteligentes.
Modelos de negocio Proptech
Seamos realistas, las transacciones inmobiliarias son dolorosas. Cuando pensamos en la digitalización de los bienes inmuebles, imaginamos un mundo ideal en que los agentes inmobiliarios, los administradores de propiedades, los notarios y los otros intermediarios quedan excluidos. Sin embargo, cuando uno habla con estos actores del mercado arraigados, la famosa cita de Mark Twain siempre aparece: “Los rumores de mi muerte han sido muy exagerados”. Estamos de acuerdo.
Los modelos de negocio de Proptech se ilustran mejor a través de sus campeones sectoriales, que incluyen:
Trulia y Zilow, que tomaron una ventaja temprana al proporcionar transparencia mediante la publicación en línea de numerosos puntos de datos de propiedad altamente relevantes.
Redfin, que interrumpió las comisiones inmobiliarias.
Opendoor, un llamado “comprador digital” (i-buyer) que utiliza técnicas de modelado de datos para detectar oportunidades de compra que se compromete, y luego volcar la propiedad al comprador final. Esto aborda la brecha de liquidez que prevalece en las transacciones inmobiliarias al satisfacer las necesidades de aquellos vendedores que valoran la certeza y la velocidad.
Flip, una plataforma que permite a los inquilinos subarrendar sus propiedades y, en el proceso, ayuda a investigar a los solicitantes y gestiona la documentación.
Quicken Loans, que adquirió Rocket Mortgage, se convirtió en el mayor prestamista minorista de propiedades en general gracias en gran medida al uso de aplicaciones en línea, en contraste con la posesión de costosas redes de sucursales. Los costos de intermediación disminuyen claramente gracias a una distribución digital de productos crediticios.
Lemonade, una tech de seguros o “insuretech”, que ofrece un seguro asequible para propietarios e inquilinos a través de un sistema transparente y rápido basado en inteligencia articifial.
ParkJockey, una solución de estacionamiento integrada que permite a los conductores encontrar lugares y reservarlos en la aplicación móvil.
¿Pero por qué las Proptechs son relevantes para la región?
América Latina y el Caribe tiene la mayor proporción de habitantes de ciudades del mundo. También muestra un alto crecimiento de la población, lo que resulta en profundas restricciones de urbanización. Asimismo, 86 millones de hogares (25% de la población urbana de la región) residen en vecindarios informales que carecen de servicios básicos y derechos de tenencia de la tierra, mientras que 55 millones de hogares muestran “algún tipo de déficit”, según una investigación del BID.
Teniendo en cuenta la falta de transparencia, los altos costos de transacción, el escaso financiamiento hipotecario, los altos requisitos del arrendador y otros obstáculos, no es sorprendente que las Proptech despeguen entre nosotros. El talento empresarial de la región ha desencadenado la innovación, pero también ayudó a “tropicalizar” las soluciones surgidas en otros lugares. Según analistas de mercado, hay 350 empresas de tecnología profesional en América Latina y el Caribe, con Brasil liderando el grupo, seguido de México. Casi la mitad de estos apuntan al sector inmobiliario comercial, con el saldo destinado al sector residencial.
Una vez más, los modelos de negocio se explican mejor por las nuevas empresas que han reunido el impulso del mercado y aumentado el capital inteligente, que incluyen:
Quinto Radar (Brasil), que libera a los inquilinos de proporcionar garantías. La compañía digitalizó las diferentes etapas del proceso de alquiler, desde firmas electrónicas hasta gestión de contratos y pagos. También le proporciona liquidez al propietario en caso de retrasos en el pago del alquiler. Homie (México) sigue un modelo de negocio similar.
Loft (Brasil), un mercado digital que también actúa como comprador digital. En muchos casos, también restaura y decora la propiedad para que sea inmediatamente “habitable”.
Creditas (Brasil), una tecnología financiera de consumo y préstamos a PyMEs, creció con rapidez en parte al garantizar bienes inmuebles que antes no estaban gravados. El desbloqueo del valor inmobiliario permite una mayor disponibilidad de crédito, préstamos de mayor tamaño y tasas de incumplimiento más bajas. Inclusive en Argentina, que tiene poco efectivo, Agilis ofrece plazos de hasta 10 años para préstamos de propósito general garantizados por activos inmobiliarios.
Bricksave, con operaciones en Argentina, se ha subido al carro del crowdfunding al democratizar el acceso de los inversores minoristas a carteras de bienes raíces internacionalmente diversificadas.
El rastro del dinero Proptech
Cuando la oportunidad es buena, el dinero inteligente llega solo. Las Proptech han estado atrayendo la atención de los inversores internacionales y locales más inteligentes. Entre los más prolíficos se encuentra SoftBank, que ha invertido en WeWork, Opendoor, Compass, Clutter, View, Katerra y Fortress. En América Latina y el Caribe, Softbank realizó hace poco una inversión de US$250 millones en Quinto Andar, junto con Dragoneer, Kaszek y otros. Loft, por otro lado, ha recaudado cerca de US$90 millones a través de pesos pesados como Andreesen Horowitz, Monashees, QED y Valor Capital. Y el mes pasado, Flat y OpenCasa, dos compradores digitales, aumentaron el capital y la deuda.
Las instituciones financieras de desarrollo también están comenzando a aventurarse en el espacio, especialmente porque las viviendas adecuadas y asequibles ayudan a disminuir la fragmentación y las desigualdades, que son clave para la Agenda 2030 del Desarrollo Sostenible y la Nueva Agenda Urbana. El diseño de modelos de urbanización holísticos y el fomento de soluciones financieras innovadoras e inclusivas también son fundamentales para el cumplir el Objetivo de Desarrollo Sostenible 11 (Ciudades y comunidades sostenibles).
Todos los indicadores muestran que el ritmo de innovación en la cadena de valor de bienes raíces se está acelerando. Si bien los rumores de la desaparición de los jugadores tradicionales de bienes raíces pueden ser muy exagerados, también es probable que su próxima transacción de propiedad sea más fluida, más barata y digitalizada.■
Fuente: https://blogs.iadb.org - Guillermo Mulville | Juan Gabriel Flores |
