Revolucionarios edificios Multifamily se instalan con fuerza en Chile
Conoce cómo funciona esta tendencia en alza.
Es un modelo que nació en Estados Unidos hace ya varias décadas (1939), y es justamente en este mercado donde está más desarrollado. Se trata de los “Multifamily”, un edificio residencial que pertenece a un solo dueño y cuyas unidades están diseñadas exclusivamente para la renta. En Estados Unidos el 20% de los proyectos, en términos de inversión, están hechos bajo esta modalidad, cifra que alcanza a los 5,8 millones de departamentos, donde el 28% de los edificios tienen 50 unidades o más.
La cantidad de unidades construidas para multifamily en Estados Unidos, tuvo un crecimiento de 17,8% entre 2011 y 2017. En promedio, un edificio nuevo logra colocar el 60% de las unidades en 3 meses y el 80% en 6 meses, manteniendo una vacancia de aproximadamente 8%.
“En Chile, al 2017, según datos presentados por Deloitte, el 1% de las unidades son multifamily (4043 unidades) versus 20% en Estados Unidos. Sin embargo, en nuestro país es un negocio que se inició recién en el año 2013, con unas 19 unidades operando hasta el 2017, con aproximadamente 200 unidades cada uno, mostrándose un gran potencial de crecimiento por desarrollar. La mayor parte de los edificios se ubican en Santiago Centro (11) e Independencia (4)”, explica Roberto Anrique Court, CEO de BReal Estate.
Los edificios multifamily son activos transables y la mayor parte de los dueños son empresas o fondos de inversión. Hoy muchas inmobiliarias están empezando a diseñar y construir para la renta una parte o la totalidad de los edificios que antes construían para la venta. Entre las ventajas financieras de este nuevo modelo de negocios se incluyen la generación de ingresos recurrentes mensuales, la plusvalía del activo inmobiliario en el tiempo y un mayor valor al constituirse como un sistema de negocios en sí mismo, es decir, la transformación del edificio en un negocio funcionando, lo cual vale más que el edificio solo.
Chile es un buen mercado para los Multifamily
Roberto Anrique indica que nuestro país tiene condiciones que favorecen el desarrollo y la inversión inmobiliaria en general, y en especial para los multifamily. Chile ofrece un menor riesgo comparado con otros países de la región, lo cual viene dado por factores como: i) el uso de la Unidad de Fomento (moneda usada para transar activos inmobiliarios y que se ajusta diariamente por inflación), lo cual permite estabilidad en los precios y simplifica la fijación de los mismos; ii) una institucionalidad y estabilidad del país que favorece y protege las inversiones; iii) profundidad del mercado financiero; iv) demanda por activos inmobiliarios más sofisticados; y v) liquidez del mercado para comprar edificios completos.
Sobre la ubicación, los edificios multifamily se encuentran cerca del metro o con muy buenos accesos a locomoción y tienden a ubicarse cerca de las fuentes de trabajo.
“Dentro de los factores de éxito de este negocio es muy importante que los edificios estén diseñados desde un principio para la renta, lo que significa que estén construidos para soportar un alto flujo de personas que usarán diversas áreas comunes y con mudanzas muy frecuentes, lo que implica un mayor capacidad y uso de los ascensores, espacios especiales que faciliten las mudanzas y almacenaje temporal de muebles, capacidad para soportar varias mudanzas al día o a la semana, capacidad para estacionar varios camiones de mudanza al mismo tiempo y personal para la supervisión. Adicionalmente, se debe diseñar el edificio y sus espacios pensando en los procesos en forma integral, como la recolección de basura, un mayor flujo de personas que entran y salen del edificio, espacios para servicios de valor agregado, entre otros. La construcción será siempre de mejor calidad para asegurar que el activo se mantenga productivo por más años, tenga menores problemas de mantenimiento y aumente su plusvalía”.
Ventaja de los Multifamily
Roberto Anrique, explica que al entrar empresas a comprar o construir edificios completos para la renta se producirá un aumento de la competencia ya que existirán más unidades para arriendo y habrá mejores productos, por lo cual se generarán aspectos diferenciadores entre los edificios y sus unidades, incluyendo elementos que permitan un arriendo más eficiente y atraiga a los mejores “clientes arrendatarios”, entre los que se incluyen:
Múltiples y especializados servicios a nivel del edificio, tales como, lavandería, gimnasio, personal trainer, paseador de perros, canil de mascotas, servicio de compras, espacios de coworking, internet de alta velocidad, servicios de mudanzas, servicios de aseo, entre otros.
Enfoque en segmentos específicos: tercera edad, estudiantes, extranjeros y millennials.
Unidades total o parcialmente equipadas.
Administración del edificio más especializada, pareciéndose más a la administración hotelera, con uso intensivo en tecnología y gestión avanzada que permita reducir los costos de operación.
Personal del edificio de mejor nivel con enfoque en el servicio y la atención de “clientes arrendatarios”.
Mejora de los procesos de selección de arrendatarios (calidad y rapidez).
Tendencia a cobrar un gasto común fijo en base a un presupuesto anual de gastos.
Uso de tecnología en la administración para el control de acceso y gestión en general.
Diseño de procesos de venta de arriendos que se parecen más a la venta de propiedades, incorporando salas de atención comercial en los edificios, visitas guiadas, sitios web del edificio con fotografías y videos, proceso de contratación del arriendo más expedito e incorporación de medios de pago electrónicos que faciliten la cobranza de la renta y gastos comunes.
Para todos estos procesos el uso de la tecnología es fundamental, puesto que una buena administración de los factores antes mencionados hará la diferencia.
En este nuevo negocio multifamily una solución tecnológica como BREAL, permitirá una eficiente administración de los procesos claves:
Gestión del proceso de arriendos, reservas y evaluación de arrendatarios.
Gestión de todos los documentos asociados a un arriendo y arrendatario.
Generación del contrato de arriendo.
Administración y registro de pagos de arriendo.
Administración y cálculo de los gastos comunes del edificio.
Gestión de la operación y mantenimiento del edificio (registro de equipamiento, fichas del personal, mantenimiento del equipamiento, gestión de seguros, gestión de certificaciones)
