Mayoría de viviendas "sin IVA" se agotaría durante 2017 y 2018
Junto a la oferta de viviendas exentas de impuestos, que aún cuenta con un stock de miles de unidades, muchas inmobiliarias aplican políticas de descuentos y/o promociones para el incentivo de la venta, como es el pago en cuotas y bonos pie.
Tras el cambio legal que permitió incorporar al beneficio de exención de IVA a aquellos inmuebles nuevos que contaran con un permiso de edificación obtenido antes del 1 de enero de 2016 y que hubieran ingresado antes del 1 de abril de 2017 la solicitud de recepción definitiva de la obra ante la Dirección de Obras Municipales, se abrió una interesante ventana de oportunidad para los compradores de viviendas.
Más viviendas pudieron acogerse al beneficio. Y así, según cifras de Colliers International, todavía queda un volumen interesante de viviendas no afecta a IVA: 6.600 departamentos, en más de 300 proyectos, y 1.700 casas, en más de 160 proyectos.
"Esto equivale a 5 meses de venta, para el stock de viviendas. En el detalle, para departamentos equivale a 4 meses y para casas, a 8 meses de venta", explica Reinaldo Gleisner consultor del área de Brokerage de Colliers International.
"Con estos datos, estimamos que el grueso de los departamentos estarán vendidos en 6 meses, mientras que la mayor parte de las casas estará vendida en 12 a 18 meses. Hay importantes proyectos de casas que han acusado una caída muy fuerte de sus ventas y demorarán mucho tiempo en recuperarlas, lo que está muy relacionado con la percepción económica de los consumidores.
Además, hay una tendencia de muchos años de aumentos sostenido de venta de departamentos, como proporción de las ventas de viviendas. En la actualidad, la venta de casas solo representa un poco más del 10% de la venta de viviendas en Santiago", explica.
Otros factores
Pero, más allá del IVA, hay otros factores que hacen atractiva hoy la compra de viviendas.
Así, Osvaldo Millaleo Pincetti, gerente general de Grupo Conexión, comenta que "algunos gerentes comerciales de las inmobiliarias hoy en día se encuentran aplicando una política en promedio de hasta 10% de descuento.
Aunque este descuento lo están ajustando en una relación con las unidades más económicas del proyecto, impactando directamente a las unidades más caras del mismo". A su vez, indica que los bancos hoy en día, según el ingreso y/o renta, entregan entre un 80% y 90% del financiamiento.
En total, dice, son cuatro las entidades bancarias que lideran este financiamiento para sus clientes, exigiendo una política interna de renta mínima para optar a este beneficio.Además, señala que existen políticas y/o promociones para el incentivo de la venta, como es el pago en cuotas con Transbank y bonos pie a los clientes.
"Y también están los procesos denominados 'ventas privadas', en que algunos inversionistas y entidades brokers como Grupo Conexión acceden a precios especiales y a medida que el proyecto avanza en conjunto con la comercialización de los departamentos".
¿Qué pasará con los precios de las viviendas?
Estos ya habían sufrido un alza importante, por lo que aún no existe certeza sobre cuánto del alza del IVA podrán traspasar las empresas al comprador final, indican los expertos.
"Por ejemplo, en Santiago centro, si en el año 2010 los departamentos tenían un valor promedio de UF 700, actualmente el valor promedio de los departamentos es de UF 1700. Y si se toman los datos de los valores por metro cuadrado construido tenemos que en el 2010 tenían un valor de 26 UF por metro cuadrado de construcción, actualmente esta suma haciende al valor de 62 UF por metro cuadrado construido, produciéndose una variación de un 238,5% en 7 años", señala Osvaldo Millaleo.
En este sentido, señala Reinaldo Gleisner, "los precios tienen un comportamiento estable desde comienzos del año pasado, con una leve tendencia al alza. La tendencia ha significado un alza de un poco más de 0,5% (medio por ciento) en los últimos 9 meses".
Opina que "en el nuevo escenario, las inmobiliarias no han podido traspasar a precio el efecto de IVA. El nivel de ventas actual, si bien es estable por 5 trimestres, es muy inferior al nivel del año 2015. Un alza de precio de unos pocos puntos porcentuales redunda en una disminución de ventas, a lo menos en el doble de puntos porcentuales.
Las inmobiliarias no pueden arriesgar períodos prolongados de ventas por debajo de la velocidad crucero, para no caer en una crisis de liquidez".
Interesante oferta
Ana Laura Matteri, agente Inmobiliaria de RE/MAX Sucasa, explica que aún queda un volumen interesante de viviendas "sin IVA" para adquirir.
"Hablamos de un poco más del 75% de stock . Hemos notado que las ventas fueron disminuyendo progresivamente, con un alza notable en diciembre del 2015, luego de la cual no se percibe que pueda volver al volumen de movimientos previo. Por lo cual creemos que queda bastante tiempo para agotar ese stock ".
Señala que la prórroga en la entrada en vigencia del IVA fue de gran ayuda, "principalmente para esas familias que, con la reforma bancaria, debían reunir mayor cantidad de dinero para llegar al pie del crédito".
Opina que "actualmente, los departamentos ofrecen muchas alternativas, la variedad de ofertas dentro de una misma comuna los hace más competitivos, lo que resulta en una buena alternativa de inversión".
