¿Cuánto tienes que ganar para comprar una casa en la CDMX?

El precio promedio de una vivienda en la ciudad se ha triplicado en los últimos 10 años, a la par de la demanda. Eso, aunado a las restricciones en el uso del suelo, hacen una tormenta perfecta para los compradores.

Si todo sale bien, en 2024 el ingreso promedio de las familias de clase media en la Ciudad de México será de 20,000 pesos al mes, según cálculos de la consultora inmobiliaria Softec. Esto es una mejora desde los actuales 17,000 pesos actuales que reporta Inegi.

Sin embargo, no será suficiente para costear la compra de un hogar propio, y esto será una constante para las casi 390,000 viviendas que serán demandadas en la ciudad en los próximos tres años.

La restricción en la cantidad de suelo disponible hizo que, en menos de 10 años, el precio promedio de los departamentos nuevos en la Ciudad de México pasara de 1 millón de pesos (mdp) a 3.5 millones, de acuerdo con Gene Towle, director de Softec.

Los precios han crecido también porque la demanda rebasa tres veces a la oferta. La metrópoli más grande del país necesita 120,000 viviendas anuales, mientras que los desarrolladores construyen sólo 40,000 departamentos. “Hace 10 años había 1,200 desarrollos en construcción activos cada año, hoy son 800”, advierte Towle.

“Actualmente hay más créditos para construcción y la compra de un departamento, pero las restricciones del suelo hacen que sea difícil construir vivienda [a precio] accesible”.

De acuerdo con datos del portal inmobiliario Propiedades.com, los departamentos en venta representan 45% de la oferta de inmuebles en la Ciudad de México, mientras que los terrenos en venta representan sólo 4.4% de la oferta.

Tan sólo durante 2017, el precio de los terrenos aumentó 27%, con lo que llegaron a 17,700 pesos el m2. En la primera semana de febrero, había una oferta de 1,953 terrenos en la Ciudad de México: 319 de ellos, en Tlalpan; 207, en Miguel Hidalgo; y 198, en Benito Juárez, según información del portal inmobiliario.

Los precios oscilan entre 9,877 pesos por m² en Tetelpan (delegación Álvaro Obregón) y 105,714 pesos en la colonia Juárez. “Desde hace algunos años, se ha estado luchando por tener giros limpios, es decir, que no haya industrias contaminantes o fábricas”, explica Eric O’Farrill, socio director de Coldwell Banker Urbana”.

Zonas que eran meramente industriales han ido cambiando de tipo de uso de suelo, y comienza a desarrollarse vivienda o comercio”.

Para Juan Carlos de Laborde, consultor inmobiliario independiente, los retos para la construcción de viviendas accesibles van más allá del suelo.

“Tenemos que ver todos los factores por los que no es competitivo desarrollar vivienda”, señaló el consultor durante su participación en el foro “Después del 19S, ¿Cómo construir una mejor ciudad?”, organizado, en enero pasado, por la organización Mejor Ciudad.

“En principio hay demanda, pero la gente no puede pagar lo que cuestan los departamentos. Por otro lado, se necesitan estrategias e incentivos de largo plazo, pues hoy hay problemas de certidumbre legal para los desarrolladores, y esto ahuyenta a los inversionistas.

Otro punto son las normas: En el Centro Histórico hay 2,500 edificios catalogados que son habitados por 35,000 personas. Estos inmuebles tienen potencial para que se desarrolle vivienda y los habiten 200,000”.

19S: ¿Oportunidad para la reconstrucción?

Tras el sismo del pasado 19 de septiembre, se contabilizaron 360 inmuebles con daños estructurales severos. De estos, sólo 80 cuentan con un dictamen de protección civil; los otros 280 necesitan una revisión más especializada para determinar si son habitables o no, indican datos del Centro Nacional de Prevención de Desastres (Cenapred).

De los 80 que cuentan con dictamen de protección, 45 ya fueron derrumbados; quedan 35 inmuebles por demoler. Cinco de los 80 fueron construidos después de 1985.

“Entre 1989 y 2017 se construyeron 274,726 viviendas en el país, de las cuales sólo 216 sufrieron daños”, indica Towle. Eso implica que las normas se han cambiado para bien, porque sólo 0.07% resultaron con afectaciones”.

En diciembre de 2017 entraron en vigor 10 Normas Técnicas Complementarias que significan una actualización en el Reglamento de Construcciones de la Ciudad de México. Ocho fueron actualizadas y dos son nuevas implementaciones basadas en la Ley para la Reconstrucción.

Las normas no habían sido actualizadas desde 2004, y se relacionan con el diseño y la construcción de cimentaciones, de estructuras de madera, acero, concreto y mampostería, y establecen el requisito de dar reforzamiento a las construcciones para hacerlas más resistentes a sismos.

También mandatan que todos los proyectos estructurales de las nuevas edificaciones estarán obligados a realizar una revisión exhaustiva validada por las Secretarías de Obras y Servicios (Sobes) y de Desarrollo Urbano y de Vivienda (Seduvi), así como por el Instituto para la Seguridad de las Construcciones (ISC).

Esto representará un nuevo reto para el desarrollo de vivienda costeable, pues aumentará hasta en 30% el costo de las obras comenta José Shabot, CEO de la desarrolladora Quiero Casa.

Otro desafío ante la reconstrucción es la evaluación de los edificios que siguen en pie, pues muchas de las viviendas habitadas se encuentran en edificaciones con más de 50 años de antigüedad.

“Se debe revisar que haya una serie de edificios que ya terminaron con su vida útil, y que, además de que representan un riesgo para la seguridad de quienes viven ahí, son una oportunidad de mejor utilización del suelo urbano”, explica Towle.

Sin proyecto de ciudad

En un escenario ideal, los edificios cuya vida útil haya terminado se derrumbarían para dar espacio a proyectos que ayudarán a densificar la ciudad; sin embargo, quedaría un reto pendiente: el costo de los departamentos.

Si se considera que un crédito hipotecario generalmente se otorga por el equivalente a tres o cuatro veces el ingreso anual de una persona, el monto del préstamo al que una familia con ingresos de 20,000 pesos mensuales puede aspirar no llega al millón de pesos (a todas luces, un monto actualmente insuficiente para adquirir un departamento en la Ciudad de México).

Para tener vivienda accesible, se debe tener un proyecto de ciudad que contemple mejor movilidad y uso de recursos naturales, y una distribución equitativa de oportunidades entre la población, expresa Miquel Adriá, director de la revista Arquine y experto en urbanismo.

“Existen modelos implementados en muchas ciudades del mundo para generar nueva tierra que, eventualmente, es del gobierno: subirla al mercado, controlar los precios y ofrecerla para vivienda de interés social”, indica Adriá.

“Hay grandes ejemplos en Holanda, de la década de 1960 y 1970, y en otros países hay estrategias claras para garantizar una población mixta de distintos niveles de recursos. Eso hace una ciudad mejor, más rica y plural, y no una ciudad de guetos, en la que los ricos están en un lado y los pobres en el otro; eso no es una ciudad: eso es una marginalidad. Hace falta un proyecto de ciudad”.

Uno de los argumentos más recurrentes para oponerse al mejor aprovechamiento de los espacios para vivienda en la Ciudad de México es la escasez de agua, pero no se revisan con seriedad las razones de esa escasez y, de todos modos, los desarrollos a precios inaccesibles siguen adelante.

La Ciudad de México dispone de seis meses al año en los que se puede captar agua de lluvia equivalente a toda el agua que recibe Londres todo el año, agrega el experto, lo cual es una ventaja en materia de sostenibilidad y posibilidades de mayor densificación.

“Nos damos el lujo de desperdiciar 40% del agua potable en fugas, usar mejor los recursos naturales implicaría no preocuparnos, porque habrá más casas y no alcanzará el agua”, indica Adriá. “Una ciudad, aún sísmica, pero más densa y con mayor transporte público sería mejor para todos”.

En el mundo, hay modelos habitacionales utilizados desde hace décadas para combatir la escalada de precios de vivienda, de los que en México ni siquiera se habla. Algunos permiten a todos los estratos de ingreso adquirir una casa, afirma Diane Davis, profesora de Desarrollo Regional y Urbanismo y jefa del Departamento de Planeación Urbana de la Graduate School of Design, de la Universidad de Harvard.

Davis se refiere al esquema conocido como Community Land Trust, una especie de fideicomiso de tierra comunitaria que se utiliza en varias ciudades de Estados Unidos y Reino Unido, y que contrarresta un problema que padecen las principales ciudades de países en desarrollo: el costo de la tierra.

Un fideicomiso que tiene apoyo del gobierno adquiere terrenos y los pone a disposición de un desarrollador para que construya departamentos a un menor costo, pero con la condición de que los precios estén regulados: debe de ofertar cierto número de departamentos a precios accesibles, de modo que, en un mismo edificio, haya familias con distinto poder adquisitivo, lo que redunda en un mejoramiento del tejido social, dice la experta.

Pero aún queda una condición para que un modelo de este tipo funcione, advierte Davis: las ciudades deben enfrentar ese problema común que es la corrupción. “Cada país tiene corrupción en diferentes niveles y no siempre se llama corrupción, a veces ‘sólo’ pasa que los proyectos se asignan a amigos de amigos”, señala.

La falta de transparencia genera muchos problemas cuando se quieren implementar esquemas innovadores, lo que sólo puede ser contrarrestado con la organización social.

“Es un problema frecuente, pero muchas de las tragedias no tienen que ver tanto con la corrupción como con la regulación”, indica la experta. “El reto es que la regulación proteja a los mercados y a los ciudadanos; [por tanto] a los ciudadanos les toca buscar este tipo de figuras que funcionan en otros lugares, y asegurarse que funcionen bien en su localidad. Si un puñado empieza a buscar que las cosas marchen bien, será más fácil hacerlo conforme más grandes sean los grupos”.