Proyectan interesante crecimiento del concepto de edificios multifamily

En nuestro país comienza a crecer la presencia de edificios de un solo dueño, orientados al arriendo. Con ello se busca satisfacer nichos que actualmente no pueden o no desean comprar una propiedad.

Los llamados multifamily son edificios con gran cantidad de unidades, dedicadas exclusivamente a la renta residencial y que tienen un único dueño. Generalmente, son destinados a jóvenes, estudiantes de regiones y extranjeros, siendo este último el arrendatario más común, que llega buscando mejorar su calidad de vida viviendo en un lugar asequible y cercano a sus lugares de trabajo.

Este modelo, con edificios con gran cantidad de unidades, tiene, además, la ventaja de que dentro del precio del arriendo incluye una serie de servicios básicos, como la instalación de muebles, cortinas e iluminación, para con ello ofrecer una experiencia distinta y facilitar al cliente todo el complejo proceso que conlleva arrendar un departamento nuevo, explica Gonzalo Ramírez, socio fundador de Assetplan, empresa que tiene bajo administración 10 edificios multifamily .

Comenta el ejecutivo que durante enero y febrero de 2018 comenzaron a llenarse dos nuevas torres multifamily, que se ubican en La Florida y Santiago Centro, operadas actualmente por la empresa Assetplan. "En apenas 15 días alcanzaron el 20% de ocupación de la totalidad de los edificios, dejando en evidencia la fuerte demanda de rentas en los respectivos sectores.

Afirma que este negocio es "toda una novedad para un sector que ha sido dominado por pequeños inversores que compraban departamentos por unidad en edificios de copropiedad.

Quienes están invirtiendo en este nuevo formato de torres completas, ven que gestionar todo el edificio de forma centralizada permite resolver de manera integral los problemas que muchas veces tienen los propietarios con el arriendo de departamentos.

Adicionalmente, el hecho de ser el edificio de un solo dueño, ayuda a realizar de manera adecuada las mantenciones, permitiendo que el valor del edificio se mantenga o aumente en el futuro".

Negocio interesante

Dice Gonzalo Ramírez que este tipo de inversiones son altamente atractivas.

"Históricamente ha existido mucho temor a invertir en renta residencial, porque se pensaba que las tasas de morosidad eran altas; sin embargo, nuestra estadística de siete años de operación muestra que esas cifras son muy bajas: 0,5% para el caso de nuestra cartera.

Además, los altos precios de los departamentos, sumados al comportamiento de los llamados jóvenes millennials , ha generado una fuerte preferencia por arrendar, versus comprar", explica.

"Es más, en Chile las tasas de arriendo aun son bajas. Todo lo anterior ha motivado que los inversionistas institucionales se interesen en diversificarse hacia esta clase de activos", añade.

Comenta que la capacidad de los edificios multifamily es entre 125 y 500 departamentos, ubicados en eje metro. "En los últimos seis meses, hemos asesorado a cuatro inmobiliarias en la venta de torres completas a inversionistas institucionales, los cuales corresponden a fondos de inversión, family office , entre otros", comenta Ramírez.

Nuevas tendencias

Señala Gonzalo Ramírez que el futuro de este negocio es auspicioso.

"Hemos visto cómo en los últimos años se ha mantenido constante la demanda y alzas de precios de arriendo de más de 5% real anual".

Por otro lado, indica, "el desarrollo de un país apunta en la dirección de los edificios multifamily . En el mundo desarrollado, más de un 20% de las inversiones institucionales, como compañías de seguros, fondos de pensiones, family offices , son dirigidas a esta clase de activos.

En la medida que Chile se va desarrollando, el comportamiento de la inversión también va tendiendo en esa dirección. De manera que creemos que los edificios multifamily tendrán un crecimiento exponencial en los próximos años, sobre todo en Santiago en un comienzo".

Añade que otro factor relevante es la inmigración, "lo que ha sido un excelente aliado para el alza de precios en nuestra cartera y en la velocidad de llenado de los edificios que operamos.

También hay más y mejores salarios, lo que permite que cada vez sean más los jóvenes profesionales que se van de la casa de sus padres para arrendar algo cerca de su trabajo y el centro de la ciudad. Esto incide directamente con este tipo de edificios, ya que hay más demanda por sus departamentos, que justamente se ubican en estas zonas.

Por otro lado, cuando el país se desarrolla también cambian los intereses y prioridades. La gente opta por gastar su dinero en consumo y diversión.

Prefiere tener flexibilidad para mudarse de un lugar a otro, dependiendo del momento que viven, y no amarrarse en una propiedad, que por lo demás es cada vez más difícil de comprar si se toma en cuenta que los bancos exigen más pie para dar un crédito hipotecario. Todo esto aumenta el porcentaje de gente que arrienda, versus la que vive en casa propia".

Perspectivas de crecimiento

Coincide Ariel Rappaport, CEO De Raley Development Group (RDG), quien afirma que el negocio multifamily en nuestro país es reciente -lleva solo tres a cuatro años y representa apenas entre un 1% y 2%-, pero que tiene interesantes perspectivas de crecimiento.

"Por ejemplo, en Chile, el mercado de arriendo solo llega al 18%, pero tiene mucho potencial de desarrollo. Es esperable que en el futuro experimente un crecimiento importante con tendencia a los niveles de mercados desarrollados como USA, con un 35%, y países europeos como Suiza, que llegan a un 56%".

"Sin duda, esto se ve influido por factores de mercado: el menor acceso al crédito, la escasez de suelo y el aumento de valor de los departamentos hacen crecer la tendencia a favor del arriendo.

También obedece a factores culturales, como el cambio en el estilo de vida y la estructura de familia tradicional, además de las aspiraciones de las generaciones más jóvenes, entre las que el sueño de la casa propia ya no es la prioridad número uno. Los millennials han revolucionado la manera de vivir y el mercado lo que ha hecho es responder a esta nueva demanda".

Agrega que "el concepto tradicional del multifamily consolidado en Norteamérica y Europa se enfoca en el producto y en la administración profesional del edificio por parte de un único dueño. Solo esto genera beneficios extraordinarios para el arrendatario, como criterios uniformes de selección de postulantes arrendatarios, mantenciones al día de equipos y sistemas, claridad en el cobro de gastos comunes, etc.".

Añade que en el caso de RDG ha querido ir más allá y enfocar su propuesta en una nueva categoría hasta ahora inexistente en Chile. Se centra en la experiencia del arrendatario.

"Es de una oferta integral y más sofisticada, basada en el concepto de 'Vivir tranquilo y pasarlo bien en comunidad'. Lo que hemos podido lograr con el apoyo de nuestros socios americanos (con vasta trayectoria en la categoría en los cinco continentes) es tener acceso a una potente red de apoyo altamente especializada. En definitiva, el departamento se convierte en un espacio de descanso y los espacios comunes, en el espacio social por excelencia".

Y agrega: "Nuestro primer proyecto, con 123 departamentos, abrió sus puertas en febrero y se ubica en calle Ejército, a menos de una cuadra del metro República. También estamos desarrollando edificios de este tipo en el sector de Escuela Militar en Las Condes, Santiago Centro, Independencia y Estación Central. Nuestro objetivo es superar las 2.000 unidades de aquí al 2020".