Renta residencial suma cerca de 20 edificios y nuevas firmas ya evalúan cómo ingresar al negocio
En Santiago, los proyectos inmobiliarios en altura destinados al arriendo habitacional y no a la venta de sus unidades se han multiplicado desde su aparición en 2013, pero aún queda mucho espacio para su desarrollo. Analistas pronostican que el segmento crecerá más rápido a mediano y largo plazo, por cambios demográficos y lo difícil que es hoy comprar una vivienda.
Continúa el desarrollo del negocio de renta residencial, segmento del mercado en que inversionistas poseen departamentos para arriendo, en lotes de cien o más unidades y muchas veces edificios completos. Esta actividad también se denomina de edificios multifamily .
En Chile el negocio empezó en 2013, con alrededor de 1.300 departamentos en siete edificios, según la consultora BDO.
Actualmente, señala Horacio Morales, senior research manager de la asesora CBRE, "el mercado multifamily posee 15 proyectos en funcionamiento y tres en construcción". Añade que solo tres empresas tienen más de un edificio: Su Ksa, Asset Chile y Euro.
Ariel Rappaport, CEO de la inmobiliaria Ralei, también destaca lo pequeño del segmento: "El multifamily en Chile tiene apenas entre 1% y 2% de los departamentos para renta".
Inmobiliarias e inversionistas
Si bien la renta residencial aún es un negocio menor, analistas esperan que crezca fuertemente. Por ejemplo, Morales indica que gran parte de los desarrolladores inmobiliarios consolidados actualmente evalúan cómo entrar al mercado.
También hay interés de varios inversionistas institucionales. Jaime Sarrà B., gerente comercial de NAI Sarrà, destaca que Credicorp se encuentra analizando proyectos de este tipo, para invertir hasta US$ 100 millones de la mano de una firma especialista del negocio en Estados Unidos, Greystar.
El ejecutivo menciona, además, el interés mostrado por fondos de inversión inmobiliaria como Independencia y BTG Pactual, junto a compañías de seguros y bancos de inversión.
Recientemente han hecho anuncios similares firmas como Ameris Capital, BICE Inversiones, y las inmobiliarias Actual, Boetsch y Norte Grande.
En términos de rentabilidad por activo, Sarrà estima que el retorno estaría entre 5,5% y 6% anual, lo que es menor al que entrega el arriendo de oficinas, pero señala que este negocio ofrece la ventaja de "tener menor riesgo respecto del ciclo económico".
El surgimiento del modelo multifamily se debe también a la creciente demanda de arriendos sobre la compra. Rappaport señala "al menor acceso al crédito y el mayor valor de los departamentos" como responsables. Morales enfatiza el efecto del aumento en los precios "de casi 100% en los últimos seis años" de las viviendas.
Factores generacionales
Ramiro Figueroa, director de Real Estate Investment de Chilena Consolidada-Zurich Chile, señala que poseer una propiedad no es tan valorado como antes, mientras que sí lo es vivir cerca del trabajo. Para lo cual, por el costo de comprar y las deficiencias del transporte, queda como alternativa el arriendo.
Nicolás Herrera, socio de la división Real Estate de BDO, menciona el rol de la decisión de formar familias sin hijos, como un incentivo al negocio de la renta residencial: "En Chile, las personas promedio por vivienda en 2002 eran 3,56; frente a 2,7 hoy".
No solo son inversionistas quienes fomentan el formato en Chile. "Las inmobiliarias han desarrollado la renta habitacional para diversificar su negocio tradicional", dice Figueroa.
Un ejemplo es Ralei, que entró al mercado de la renta residencial hace un año. "Nuestro primer proyecto con 123 departamentos está a una cuadra del metro República", indica Rappaport.
Añade que sumarán edificios de este tipo en Escuela Militar, y en las comunas de Santiago, Independencia y Estación Central. "Nuestro objetivo es superar los dos mil departamentos para 2020", señala.
El mes pasado, la empresa anunció que espera invertir US$ 300 millones para la construcción de nuevos edificios de renta.
Por su parte, inmobiliaria Su Ksa, con su división Su Ksa Rent, ofrece departamentos (sin amoblar) entre 18 m {+2} los "estudio", hasta 40 m {+2} aquellos con dos dormitorios y dos baños, en 14 edificios ubicados en Independencia (con valores de arriendo desde $175 mil), Santiago y Estación Central.
El arrendatario tipo es descrito por Herrera como de "entre 20 y 35 años, estudiantes y profesionales jóvenes con empleo en zonas céntricas, chilenos e inmigrantes, matrimonios sin hijos o con solo uno". Además de la cercanía al trabajo, que aumenta su tiempo libre, "también les atraen los equipamientos del edificio como salas multiuso, lavandería, piscina y bicicleteros", señala.
Los departamentos multifamily en Chile no se diferencian de los destinados a la venta, según Morales, frente a otros países donde se diseñan proyectos especializados. En ellos, por ejemplo, "usan tarjetas, como un hotel, donde si no pagas la renta, no puedes entrar", para reducir el riesgo del negocio, dice Sarrà.
Desafíos y administración
Una dificultad que menciona Sarrà para el desarrollo del multifamily es contar con los suficientes administradores dedicados para estos proyectos. "Como es un producto nuevo, no existen suficientes profesionales para llevar a cabo la administración eficiente de este tipo de activos", dice.
Así, las empresas externalizan esos servicios con administradores de activos diferentes, como oficinas, sin expertise residencial.
"Un desafío es incorporar a los segmentos menos favorecidos a la conectividad. De esta forma tendríamos una ciudad más cohesionada y diversa", dice Herrera.
Para ello, según Ernesto López, profesor de Urbanismo de la Universidad de Chile, "el Estado debe diversificar la oferta de arriendo, ofreciendo un precio más asequible en una buena ubicación".
20% del mercado inmobiliario es arriendo , señala Ariel Rappaport, CEO de Ralei, contra el 50% de países europeos y EE.UU.
2.669 departamentos espera operar Asset Chile cuando completen los nueve edificios que tendrán.
Dos mil viviendas prevén construir con este modelo: Actual y Banchile.
