La Cisterna, el nuevo polo que atrae a las inmobiliarias, aunque nueva normativa podría afectar inte
Las viviendas nuevas emplazadas en esta comuna son más económicas que las de Santiago Centro, San Miguel o Estación Central y, por lo tanto, la zona se ha convertido en el rebalse natural del desarrollo inmobiliario céntrico y atrae tanto a familias como a inversionistas. Sin embargo, se proyecta una escalada de precios producto de recientes exigencias normativas, medida que si bien por ahora es acotada en tiempo, podría extenderse e impactar el desarrollo futuro.
El desarrollo inmobiliario en altura ha ido migrando en la zona céntrica de la capital. Primero, la construcción de edificios se concentró en Santiago, para luego enfocarse en comunas cercanas, como Estación Central, Independencia y San Miguel.
Ahora, la zona que se proyecta como el rebalse natural en el corto plazo de las áreas aledañas al centro, sobre todo de San Miguel, es La Cisterna.
Según datos de Tinsa, en esta comuna -que colinda con San Miguel y Pedro Aguirre Cerda por el norte, con Lo Espejo por el poniente, con El Bosque y San Bernardo por el sur y con San Ramón por el oriente- solo en el tercer trimestre del año se aprobó la edificación de seis proyectos inmobiliarios, lo que significa la construcción de 1.525 casas y departamentos, equivalentes a 71.958 m {+2}.
Este ingreso de viviendas duplicaría el stock nuevo disponible actualmente en la zona, el que a septiembre de este año llegaba a 1.380 unidades.
"Hay una relación directa entre el interés por La Cisterna y lo que pasa en San Miguel, donde el horizonte de desarrollo es muy limitado, por el congelamiento del plan regulador.
Eso hace que el mercado se mueva hacia el borde, y como con La Cisterna hay una continuidad por Gran Avenida hacia el sur, sumado a la línea del metro, es el sustituto evidente", explica Fabián García, director del área de consultoría de Tinsa.
Por el sur de avenida Lo Ovalle -el límite entre La Cisterna y San Miguel- es donde se ha agrupado el interés de las empresas.
"En esa zona, las inmobiliarias ya se lo compraron todo y debiera haber un boom de desarrollo, con unidades atractivas para los inversionistas, pues los valores son mucho más económicos que en el centro", apunta Alejandro García, director académico del Centro Inmobiliario de la Universidad Adolfo Ibáñez (UAI).
Al tercer trimestre de este año, el precio promedio de un departamento nuevo en La Cisterna era de 1.807 UF (unos $48,4 millones), mientras que en Santiago Centro llegaba a 2.620 UF, en San Miguel a 2.529 UF y en Estación Central a 2.035 UF, de acuerdo con la información de Tinsa.
"El valor de venta respecto del centro cae un 30%, aproximadamente, pero en los arriendos la disminución es de solo 10%, por lo que la rentabilidad en La Cisterna es mucho mejor para quien busca una inversión", indica Alejandro García.
Además de quien compra para luego alquilar, otro perfil fuerte que se ve atraído por esta zona son las familias, señala Juan Armando Vicuña, director de RVC, empresa que tiene un proyecto en venta y tres paños para desarrollar cinco torres en total. Manuel Riquelme, director comercial de Dominus Capital -firma intermediadora en la transacción de paños-, también identifica este tipo de potencial comprador: "Son los mismos habitantes de la comuna o de las proximidades que tienen un ingreso familiar del orden de $850 mil, que les permite pagar un dividendo de cerca de $200 mil mensuales".
En un año se aprobó la edificación de 108 mil viviendas
Pese al evidente atractivo, el desarrollo inmobiliario en La Cisterna actualmente está paralizado. "Hasta ahora se podían hacer viviendas más económicas, cercanas a las dos mil o tres mil UF, pero hace poco salió una norma que en la práctica congeló la actividad. En el municipio actuaron bastante rápido", dice Alejandro García.
A principios de diciembre se publicó en el Diario Oficial un decreto municipal, donde se aprueba la postergación de permisos de edificación residencial de aquellos proyectos con menos de dos estacionamientos por vivienda, por un período de tres meses y en toda la comuna.
Hasta ese momento, la norma permitía la construcción de un estacionamiento cada cinco viviendas. "Lo anterior dificulta y encarece la presentación de anteproyectos, ya que aumenta el costo, significativamente, de la inversión", se publica en el sitio web municipal.
Según estimaciones de Eduardo Risso, gerente general del sitio web con oferta de viviendas Tren Inmobiliario, los edificios a construir con el nuevo estándar debieran ofrecer unidades de más de cinco mil UF.
"Es un monto impensado para un departamento de esa comuna", agrega. Más allá de los valores, para Vicuña se trata de una mala iniciativa por la señal que transmite:
"Las personas que compran ahí no tienen vehículos y lo que buscan es cercanía al metro y conectividad. Quieren bajarse del auto y eso es lo que se debiera incentivar", precisa.
De todas formas, las viviendas que fueron aprobadas con la norma antigua no debieran subir sus precios en el corto plazo, estima Fabián García.
"Va a seguir habiendo una oferta cada vez más amplia en la comuna, pues alcanzó a ingresar un gran número de permisos entre el año pasado y este, lo que se traduce en muchas unidades.
Aún queda un horizonte amplio de viviendas que están por construirse", comenta. Según los datos de Tinsa, entre el tercer trimestre de 2016 y el mismo lapso de 2017 se autorizó la edificación de 2.043 casas y departamentos, es decir, 108.759 m {+2} .
El ingreso a la oferta de dichos inmuebles (prácticamente en su totalidad de departamentos) debiera concentrarse hacia fines de 2019 y comienzos de 2020, señala Riquelme.
Inmobiliaria Santolaya, por ejemplo, tiene un proyecto que comenzará a construir ahora, pero otro con el que quieren esperar.
"Muchas empresas fuimos para La Cisterna y tomamos algunas posiciones, pensando en comenzar a vender cuando se empiece a agotar un poco San Miguel. Lo importante era comprar y aprobar el anteproyecto, antes del cambio normativo", dice José Antonio Santolaya, gerente general de la empresa.
Lo cierto es que a San Miguel le quedan 14 meses para agotar su actual stock, de mantenerse el ritmo actual de ventas y no ingresar nada nuevo, detallan desde Tinsa.
A más largo plazo, distintos actores de la industria coinciden en que los precios de las viviendas nuevas aprobadas con la regulación antigua, también tenderán al alza.
"Si la enmienda se mantiene, o bien desemboca en un plan regulador muy restrictivo, van a subir entre 5% y 8% los precios solo durante el primer año, en la medida que vaya siendo más escasa la oferta", explica Vicuña.
Nueva regulación afectará precio del suelo
En cuanto al precio del suelo, el gerente general de la consultora Arenas y Cayo, Teodosio Cayo, dice que se van a dar dos fenómenos. "Los paños en los que alcanzaron a aprobarse proyectos tenderán a subir, mientras que en los otros habrá una paralización de los valores, pues no se pueden desarrollar.
Las inmobiliarias no tienen inconvenientes en asociarse o vender sus terrenos, pues, hay una seguridad jurídica de que se van a respetar los permisos otorgados", indica.
En un sondeo de Arenas y Cayo se observa que entre enero y octubre de este año, el valor promedio de las casas usadas emplazadas en ubicaciones susceptibles de ser utilizadas para proyectos inmobiliarios subió 20%, al pasar de 6.925 UF promedio, a 8.335 UF.
Mientras, el valor por metro cuadrado del suelo en La Cisterna pasó de costar 15,8 UF/m2, en promedio, en 2014, a 21,56 UF/m2 este año.
Hacia el norte, en las proximidades de Lo Ovalle, es donde están los precios más elevados, pero también destacan otros cuatro puntos, en los que se registró un alto número de transacciones de casas usadas durante 2017.
Gran Avenida con General Freire, donde el valor promedio llega a 17 UF/m2, así como El Parrón con La Granja (15 UF/m2), El Parrón con Autopista Central (19 UF/m2) y Vespucio con La Granja (20 UF/m2).
1.807 UF es el precio promedio de un departamento nuevo en La Cisterna , según datos de Tinsa, mientras que en San Miguel es de 2.529 UF y en Santiago centro de 2.620 UF.
